マンション敷地斜面崩落事故で新局面

今日は、行政評論家の大原みはるとしてエントリーする。

かつて、逗子市の斜面崩落で女子高生が巻き込まれて犠牲になる痛ましい事故が起きたことをご記憶だろうか。当サイトでも、分譲マンションオーナー(管理組合)の責任が問われる怖さを紹介した。そしてその事故に、新局面が訪れたことを毎日新聞が報じている。マンションの管理人が、事故発生の前日に亀裂を発見していて管理会社に伝えたが、管理会社が行政当局への連絡を怠っていたのだという。

毎日新聞の取材に対し県の担当者は、

「亀裂の情報を知らされていれば、現地に調査に行ったり、市道を通行規制するなど市側に何らかの対応を求めたりして、生徒の死を防ぐことができたかもしれない」

と答えたと報じられている。そりゃ、今振り返れば、そう答えるだろうよ。でも、実際、その時点で情報が持ち込まれて、その日に車を出して県は現地を見に行ったか?見た上で、県は市に通報したか?市も車を出してその日に現地を見に行ったか?その上で通行止めまで決断できたか?大雨や台風がくるという状況でなければしばらく様子見、なんて行政の現場では当たり前のように行われているよ。

「たられば」だらけである。翌日に大惨事が起きたことを知っている今だから、連絡をもらえていれば、こういうことができていたかもしれない、と積極的に考える一種のバイアスが働くのだろうが、そんな結果が起こるなどと知らない状況で、実際に通行止めにするには勇気がいるはずだ。通行人がいるということは、文句も受けることになるわけで。

本件、本来であれば責任は管理組合にあると考えられるが、管理人(管理スタッフ)は責任を果たし、管理会社が握りつぶした(or見逃した)となれば、責任の所在は変わってくるとこの記事は言いたいのだろう。しかし、仮に管理会社が県に通報していたとしても事故を100%回避できたとは断言できないところにこの事故の難しさはある。むろん、管理会社の過失度合が急に大きくなってしまった(管理組合がほぼ免責になる可能性も出てきた)のは間違いないけども。

コロナでみんな忘れちゃったのか?武蔵小杉のいま

コロナウイルスが世間を一変させて、たった1年前の令和改元の祝賀ムードや、昨秋の台風禍など、みな全く忘れてしまったかのような生活を送っている。

が、1年前に、あの台風はやってきた。今年も台風ですらない悲惨な水害が各地で起きているが、去年の武蔵小杉のあれは、「下水の逆流した冠水地で、浮き輪だかボートだかを出して水着で遊んでいたバカがいた」「3.11の停電以来のタワマン居住者の地獄」などを含めて異様な水害絵図が、日本中の記憶に残ってしまった。

で、当地の摩天楼の資産価値はその後どうなったのか、ということに迫った記事が、ついに出た。さすがわれらが榊先生である。レインズで、例の停電マンションの、この1年の取引実績を確認したようだ。1年間でたった3件。しかも、台風から10カ月経った8月にやっと初成約なのだとすると、本当に流通が止まっていたと言わざるを得ないのである。(あるいは、業者買取でもあったかどうか)

台風にあったのは不運としか言いようがない。しかも、タワマンが林立するあのエリアで、あのマンションだけが甚大な被害を受けた。なんとも…。

そういうリスクを、持ち家は持っている。

そもそも、都心のタワマン群だって、コロナで都心の職住接近物件の魅力が減じてきたとして、資産価値が維持できるかどうかは、本当に分からない。持ち家のリスク、というものを、本当に考えるべきじゃないか、と思う。

滋賀県(庁)と草津市が焦っている

立命館大学が、草津市にある、びわこ・くさつキャンパス(BKC)から、一部学部(学生)を大阪府茨木市のキャンパスに移転させると大騒ぎになっている。

草津からの移転は、今に始まったことではなく、2015年にもあったが、地元への影響を避けるため、草津に新学部を設置して学生数が減らないようにしているみたいだけど、結局学生集客という経営法則からは逃れられない。新学部を作ると学生が集まる、といってどんどん作ってきたみたいだけど、いずれ限界が来ると思う。

と、大学視点で書いてみたが、不動産視点で考えると、学生目当てにワンルームマンション経営をしている資産家・投資家が戦々恐々としているはずだ。大学がまるっと移転してしまった青山学院の厚木の例に比べればマシだろうが、草津の場合も、いつまでも新学部で人員補充、というわけにもいかず、立地面で不人気が続けば、長期的衰退は目に見えていると思うからだ。学生が減れば、地元に落ちる金も減る。地元経済的にも大痛手なので、自治体もただ事ではすまない。そもそも、誘致に当たって、かなり便宜を図ったのに、ってね。

コロナ禍でタワマンに激震…冷静に分析すると

先日、あるマスコミ業界の人と話したのだが、晴海のオリンピックマンション(選手村の跡地利用)のことが話題になった。そもそも2021年に五輪ができるかが決まるのは来年3月ぐらいだとすると、住居の引き渡しが受けられる時期がなお不安定。今の建物が、ほぼ完成してスタンバイだったのに、選手村としての本来の使用開始時期自体が1年延びることになってしまった。家は使わないと傷む(特に目に見えないライフライン系がね)。要するに新築マンションが売れずに1年間在庫になり新古マンションになってしまったようなもの。で、1年後に一瞬だけ使い、その後多少リフォームして準新築マンションとして引き渡されるというシナリオ。でもなあ…。

それはともかく、オラガ総研の牧野さんの秀逸な記事

今は、不動産売却も低調で(業者の直買取でない限り、内見とかしにくいでしょ)、どうしても処分しようとすると投げ売りになってしまう。もちろんいますぐ売り急ぐ必要はないと思うが、かといってコロナさえ収まればまた日常が戻る、市況も回復すると思ったら大間違いだ。牧野さんはライフスタイルの変化を挙げるが、それともう一つ、今回コロナを克服しても、似たようなことはまた30年以内に来るんじゃないの?という視点は持っていたほうがいいだろう。いや5年以内かもしれない。

思い出してほしい、昨年の武蔵小杉の大騒動。50年、いや100年に一度の大雨だから、もう50年大丈夫だなんて考えている人はいないだろう。感染症だってそれと同じということだ。

放置プレイの結果

多忙もあり、また住居不動産業界がコロナ第二波で動きが鈍くなってることもあって、このブログも1か月間放置してしまった…という意味でのタイトルでは、実はない。

私が持ち家を売って分譲賃貸に入ったのが1年半ほど前なのだが、いわゆる一括査定に出したのは2018年末だった。実際に転居したあと、使わなかった仲介会社(まあ、ソニー不動産の「おうちダイレクト」を使ったから、一括査定した会社は売却には1つも使わなかったが)に、「売買成約したので、登録は削除してね」といちいち言わなかった。

すると、1年半以上たった今頃、「その後いかがですか」と電話がかかってくる。たまたま家にいたので出て、「もう他社で決め、電話番号は変わってないけど転居済み、登録を消してほしい」と話して終了する。これがこの1~2週間で何社もあった。示し合わせているはずはないが、どこも、今は物件の動きが鈍くノルマ達成のために、1年以上前の放置案件(これは、営業員が連絡を放置してきたという意味でもあるし、私が登録解除を放置したという意味でもある)を 掘り起こしはじめたということなのだろう。

とにかく、お疲れ様な話である。

東洋経済も認めた賃貸派の時代

東洋経済新報社が1年に1回発行している「都市データパック」という本がある。先日も新聞広告が出ていたが、この編集部が、様々な都市データを集計して「住みよい自治体ランキング」なるものを算出している。

私は、いわゆるランキング関係は眉唾だといつも思っている。実際、住みやすい・住みよい系ランキングは地方都市が高く出るが、かといって人口減少は進んでおり、結局、人々が惹かれないランキングになっている「ちぐはぐさ」が否めないからだ。

そんな問題はあるものの、このサイトで取り上げる理由が一つある。ランキング集計を始めた1993年からずっと集計に使われてきたある指標が今回から外されたと告知されたからだ。

それは「持家世帯比率」。東洋経済曰く、「人口減少や都市圏への人口集中などにより、現代では家を所有することが住みよさを表す要素にならないと判断」したそうだ。ランキング自体の信憑性はあるものの、この点そのものは時代に合った好判断だと考える。

2020年に家を買え、本当に今それ言う?

住まいサーフィンの沖さんの記事「コロナショックの中、1年以内に自宅を買っておかないとマズイ理由」。さすがにポジショントークが過ぎませんかね?

そりゃー、インフレが起きれば、不動産は貨幣価値に連動して名目価格は上がるから、借金棒引き効果はあるでしょうけど、戦後みたいなハイパーインフレ、ほんとに起きると思ってます?そんなん起きたら日本経済ズタズタだよね(まあ政府の借金棒引きにしたいならやるしかないけど)。インフレ期待で家を持てというのは、さすがにギャンブル入ってないかな…。

そもそも「当たり」の物件でないとインフレ関係なしに資産価値は時間とともにある程度落ちるわけだから、インフレ効果をある程度相殺する可能性もあるし、一方で家の維持費は結局インフレとともに値上げされるわけでしょ。災害などを含めて、やはり家を持つリスクはあると思うよ。

一戸建て賃貸が少なくて困る

現在私は分譲賃貸に住んでいるのだが、いわゆるオーナー留守宅を借りているので、退去期限が決まっている。次をギリギリに探すのも嫌だし、秋以降本格的なコロナ第2波とかが来てしまうと身動きがとりにくくなるので、早目に探し始めた。

今はマンションだが、次は戸建てもいいな、と思ったのだが、マンションに比べると戸建ては本当に賃貸の選択肢がない。戸建て=所有が前提、というのは本当に日本の困った慣習だ。

というかさ、これだけ空家問題で困ってるんだから、良質な空家をちょっとリフォームして賃貸市場に流せばいいんだよ。場合によっては修繕は借主の自己責任でやらせてもいいわけだし。

戸建て賃貸のニーズがない、と思っている人がいるなら、それは鶏と卵の関係ではないかと思うのだが。

大丈夫か、こういう物件

某不動産会社のチラシを目にする機会があった。

  • JR京浜東北線東神奈川駅徒歩14分(駅遠)
  • 築12年
  • 隠れ家賃(管理費+修繕積立金)36,200円/月
  • 38階建てタワマン35階、94㎡
  • 7,100万円(249万/坪)

固定資産税を含めた隠れ家賃だけで年60万。管理費・修繕積立は上がることはあっても下がることはない。パワーカップル+子ども世帯のうちはいいが、子どもが独立し親の年金収入が下がってきたころにはオーバースペックになる。その時売ろうとして、どれくらいの値段になるだろう。気になってしょうがない。特に駅遠のタワマンにどれだけ価値があるのだろうか。

以前の記事でも使ったこの写真に写り込んでるマンションだと思う。たぶん。

そういえば、横浜カジノ誘致から撤退する外資カジノ業者がいるそうだ。地元からすれば阻止へ一歩前進、なのかな?コロナで社会も一変したし、何とも言えないけど。

コロナ禍を受けて、持ち家、賃貸どっちがいいのか?

コロナ禍による経済変動で、収入が激減、あるいは完全に途絶えてしまっている人たちが増えている。事業用不動産を借りていて家賃が払えない事例が数多く報道されているが、居住用不動産の家賃が払えない例も当然かなりあるだろう。

さきほど、新型コロナウイルスの常識破壊【持ち家信仰の復活】という記事を見た。急な収入減に直面したとき、高い家賃を払っていると苦しいが、ローン返し済みの物件に住んでいれば多少の固定資産税だけで済む、だから持ち家信仰が復活するというような話であった。

もちろん、ローンを払っているなら家賃と同じで、 固定費になってしまうから意味がない。だからローンを組まない、あるいは早く完済できるような物件選びが大事になる。当然新築はダメで、郊外の空家・ゴーストタウンの中古物件を安く買いたたけばいいと主張されている。

しかし、マンションなら最低でも月2~3万かかるであろう管理費等が一戸建ての場合タダだというのは大きな誤解である。中古一戸建ては自分ですべての設備を管理しなければならない。ボロく生活に不便があっても構わず住み続ける、ということでないならやはり年に数十万は管理修繕コストがかかる。そしていずれ建て替えをしなければならなくなって、1000万円単位の投資がゼロ円になる日が来る(減価償却)。

そう考えると、生活(収入)スペックに合わせて、相当コストは下げられる賃貸のほうが絶対気楽だと思うけどな。