大丈夫か、こういう物件

某不動産会社のチラシを目にする機会があった。

  • JR京浜東北線東神奈川駅徒歩14分(駅遠)
  • 築12年
  • 隠れ家賃(管理費+修繕積立金)36,200円/月
  • 38階建てタワマン35階、94㎡
  • 7,100万円(249万/坪)

固定資産税を含めた隠れ家賃だけで年60万。管理費・修繕積立は上がることはあっても下がることはない。パワーカップル+子ども世帯のうちはいいが、子どもが独立し親の年金収入が下がってきたころにはオーバースペックになる。その時売ろうとして、どれくらいの値段になるだろう。気になってしょうがない。特に駅遠のタワマンにどれだけ価値があるのだろうか。

以前の記事でも使ったこの写真に写り込んでるマンションだと思う。たぶん。

そういえば、横浜カジノ誘致から撤退する外資カジノ業者がいるそうだ。地元からすれば阻止へ一歩前進、なのかな?コロナで社会も一変したし、何とも言えないけど。

コロナ禍を受けて、持ち家、賃貸どっちがいいのか?

コロナ禍による経済変動で、収入が激減、あるいは完全に途絶えてしまっている人たちが増えている。事業用不動産を借りていて家賃が払えない事例が数多く報道されているが、居住用不動産の家賃が払えない例も当然かなりあるだろう。

さきほど、新型コロナウイルスの常識破壊【持ち家信仰の復活】という記事を見た。急な収入減に直面したとき、高い家賃を払っていると苦しいが、ローン返し済みの物件に住んでいれば多少の固定資産税だけで済む、だから持ち家信仰が復活するというような話であった。

もちろん、ローンを払っているなら家賃と同じで、 固定費になってしまうから意味がない。だからローンを組まない、あるいは早く完済できるような物件選びが大事になる。当然新築はダメで、郊外の空家・ゴーストタウンの中古物件を安く買いたたけばいいと主張されている。

しかし、マンションなら最低でも月2~3万かかるであろう管理費等が一戸建ての場合タダだというのは大きな誤解である。中古一戸建ては自分ですべての設備を管理しなければならない。ボロく生活に不便があっても構わず住み続ける、ということでないならやはり年に数十万は管理修繕コストがかかる。そしていずれ建て替えをしなければならなくなって、1000万円単位の投資がゼロ円になる日が来る(減価償却)。

そう考えると、生活(収入)スペックに合わせて、相当コストは下げられる賃貸のほうが絶対気楽だと思うけどな。

マンション売却系チラシが入らなくなったな

いま分譲賃貸に住んでるんだけど、ここ2週間ほど、不動産会社からの「売り求む」「販売中物件情報」チラシが入らなくなった。住み替え・引っ越しは不要不急なのかどうかわからないが、不動産業も低調であることは間違いなかろう。

普通に考えて、もしいま中古マンションの売却活動をしていて、現住の自宅物件であるならば、不特定多数の買主候補が来客する内覧なんてやりたくないだろう。逆に、中古マンションを探している側もわざわざ知らない人の家など訪問したくない。となれば、中古マンション仲介市場は開店休業状態となるわけだ。

オリンピックまでは不動産市況は大丈夫だ、とみんなが思っていた。私もそれを疑っていたわけではないが、ご縁があって1年前に物件を売却し、今は賃貸である。結果的には良かった。いま売却を試みていたらどうなっていただろう。

しかも私の場合、買い替え予定ではなかった。買い替え予定の人は今の状況はどうなのだろう。世の中では飲食、レジャー、エンタメ、イベント業界の苦境ばかりが強調されるが、自宅を売って資金を作り買い換えようとしている人は常にいるわけで、自宅売却が滞ると買い替え先の資金計画が狂ってしまう。

平時であれば値段をある程度下げれば売れるかもしれないが、今回は内覧自体が止まっている。こうなると値段を下げれば売れるという話でもない。そもそも買い手の側に経済的不安が出て、無理して中古マンションに手を出さずまだしばらく賃貸で様子を見よう、なんて人が増えていっそう中古売買相場が冷え込む、なんて悪循環も考えられる。

こうなると、新築マンションの購入にもキャンセルが出て、そっちの方にも影響が出かねない。まさに不動産経済不振の連鎖、悪循環。

切ない事例としては、3月頃に中古マンション売買契約が成立していて、引き渡しまで2か月ほどある間に、買い手の経済状況が一変し、ローンはOKなのに買い手が不安を持って手付放棄解除を求めるケースが考えられる。そういわれると、売り手は素直に手付を受け取るべきかなんとも…という感じではある。

いずれにせよ、コロナが何とかならないと、不動産業界もマジやばいよ!