小杉事案は、持ち家のリスクを晒した典型事案

小杉のタワーマンション、断水停電となっているのは10棟ほどあるうちの一部ではあるが、武蔵小杉、武蔵小杉と連日結構報道されてしまっているため、全体として風評被害を受けてしまっていることは間違いないだろう。

地震に備え、停電にも備えていたのに、水でやられるとは、しかも、多くの人が誤解しているが多摩川の氾濫ではない。川に近かったことが原因では必ずしもないのに、なんとなくの思い込みになっている。実際の原因究明はこれからだろうが、本当の原因が出るころには世間の人は次の話題に行っており、武蔵小杉には「災害に弱く、林立するタワマンはとても住む所じゃない」というイメージだけが残るような気がする。

まあ、今回報道されているように、あそこに住むセレブの「一部」(全員ではない)は、さっそく向かいのホテルに避難生活してたりする。その先には売却、住み替えも視野に入れているのではないかと思われる。東京五輪を前に、不動産価格が足踏みし始めたが、売りが殺到すると暴落は必須だ。交通至便の駅近タワマンは、値崩れしない安全資産だなんて誰がいったんだろう。この状況で、自然災害リスクのあるエリアに好んで住む人はゼロではないにしても、激減は間違いないだろう。住みたいまちランキングも来年は30位以下とかが予想される。

著書でも言ってることだが、私に言わせれば、家賃は「住宅への支出に関して大損しない保険料」。一定の支出は確定するが、予想外に損失が拡大する不安定さはない。一方、持ち家は、もしかしたら借家(家賃)より安く得するかもしれないし、逆に借家より損することもないとはいえない。損する場合、大損となるリスクもないではない。投資風に言えば、少なくともローリスクハイリターンのお金の使い方とは思えない。むしろ、借家より得するとしてもわずかで、損した時の大きさは計り知れない。まさにハイリスクローリターンだ。だから、持ち家はお勧めできないのだ。

武蔵小杉の今後を占う冠水事案

台風19号の被害は想像以上に甚大であった。何か所も堤防が切れてしまい広範囲に浸水した長野県の千曲川が最大被害で、それに比べれば武蔵小杉駅前の冠水はまだましな方かもしれないが、それでも影響は多々ある。

一部のマンションではあるが、エントランスや地下に浸水したとの情報がある。泥水が引いた後、まず最低清掃はしなければならない。消毒までするかは考え方次第だ。電気・機械系統の故障があれば修理、交換も必要。かかる費用は、安ければ数万円~数百万、いや一千万円に達する場合も。

こうした、管理組合財政にボディーブローのように効いてくるネガティブな影響のほか、エリア全体が受ける風評被害(不動産価格水準の下落)もバカにならない。小杉と言えば、あと2~3棟はタワマンが建つ計画があるというが、果たして実現するのだろうか。

なお、ネットの噂レベルだが、小杉のあるタワマンでは排水処理設備が不具合を起こしたため、修理が済むまでの1カ月程度の間、各戸の家庭用便所の使用を禁止しているという指摘さえある。そんなマンション、資産価値暴落が必至だ。

光熱費ゼロマンションの罠

2019年10月2日の日経新聞に、こんな記事が出た。

日経新聞 

それを受けたと思われるあるブロガーさんの記事

これまで省エネ住宅は戸建ての話、と思われていましたが、マンションでも屋上に太陽光パネルを付けたり、壁やガラスの断熱化を進めることで、創エネ・省エネを進め年間の光熱費を万円単位で節約できるZEHマンションというのを売り物にして販売をテコ入れしようという不動産デベロッパーの話です。

ただ、これってある種、ハイグレード分譲マンションと同じだと思うんです。建築費はかかるし、維持費もかかるでしょ。維持費って、光熱費のことじゃないですよ。ちょっと壊れたりしたときの修理費であり、いよいよ取り換えなきゃとなった時の撤去、更新費のことです。こういうお金は、機材がが増えるほど金額も上がるのです。しかも太陽光パネルは個人所有って事みたいですね。そうなってくると共用施設である屋上を管理組合から借りるから、バルコニー使用料みたいにおカネもとられるんじゃないかな…。私の考えをまとめると、

  • 導入時の補助金があるために割りが合うように見える(が、太陽光発電買取制度のように、今後制度は変わりうる)
  • 太陽光発電は気象の影響を受けやすい上、電力を自給・購入のいずれかが得なのかは国際的なエネルギー需給などの変動要因が大きく10年ベースでみると誰にもわからない
  • やっぱり初期投資が大きい事に加え、それなりの設備を抱え維持管理の負担・リスクを抱えることは問題ではないか
  • 得するかもしれないけど、想定通りにはいかず損する可能性もある

位に考えるべきでは。これを売りにすると資産価値が上がる(維持できる)とか言ってるけど、それって、「豪華共用施設」を謳ってる物件と本質は変わらないんじゃないかな。

新聞記事によると、大京の試算で83㎡3人暮らしの部屋で年間光熱費を13万4千円減らせるという。一方で高層マンションになると戸数あたりの太陽光パネル設置可能面積は減るので年間効果は1戸5万円程度だという分析も載っている。

年間5万円じゃ、最初の10年はいいかもしれないけどそのうち足が出るようになると思うよ。いや、繰り返すけどこればかりは得か損かが断言できない。いわば投資みたいなものだと思う。環境保護の信念でやるならいいけど、損得の追求でエコ住宅を目指すと、後悔することもあるかもしれない。