滋賀県(庁)と草津市が焦っている

立命館大学が、草津市にある、びわこ・くさつキャンパス(BKC)から、一部学部(学生)を大阪府茨木市のキャンパスに移転させると大騒ぎになっている。

草津からの移転は、今に始まったことではなく、2015年にもあったが、地元への影響を避けるため、草津に新学部を設置して学生数が減らないようにしているみたいだけど、結局学生集客という経営法則からは逃れられない。新学部を作ると学生が集まる、といってどんどん作ってきたみたいだけど、いずれ限界が来ると思う。

と、大学視点で書いてみたが、不動産視点で考えると、学生目当てにワンルームマンション経営をしている資産家・投資家が戦々恐々としているはずだ。大学がまるっと移転してしまった青山学院の厚木の例に比べればマシだろうが、草津の場合も、いつまでも新学部で人員補充、というわけにもいかず、立地面で不人気が続けば、長期的衰退は目に見えていると思うからだ。学生が減れば、地元に落ちる金も減る。地元経済的にも大痛手なので、自治体もただ事ではすまない。そもそも、誘致に当たって、かなり便宜を図ったのに、ってね。

コロナ禍でタワマンに激震…冷静に分析すると

先日、あるマスコミ業界の人と話したのだが、晴海のオリンピックマンション(選手村の跡地利用)のことが話題になった。そもそも2021年に五輪ができるかが決まるのは来年3月ぐらいだとすると、住居の引き渡しが受けられる時期がなお不安定。今の建物が、ほぼ完成してスタンバイだったのに、選手村としての本来の使用開始時期自体が1年延びることになってしまった。家は使わないと傷む(特に目に見えないライフライン系がね)。要するに新築マンションが売れずに1年間在庫になり新古マンションになってしまったようなもの。で、1年後に一瞬だけ使い、その後多少リフォームして準新築マンションとして引き渡されるというシナリオ。でもなあ…。

それはともかく、オラガ総研の牧野さんの秀逸な記事

今は、不動産売却も低調で(業者の直買取でない限り、内見とかしにくいでしょ)、どうしても処分しようとすると投げ売りになってしまう。もちろんいますぐ売り急ぐ必要はないと思うが、かといってコロナさえ収まればまた日常が戻る、市況も回復すると思ったら大間違いだ。牧野さんはライフスタイルの変化を挙げるが、それともう一つ、今回コロナを克服しても、似たようなことはまた30年以内に来るんじゃないの?という視点は持っていたほうがいいだろう。いや5年以内かもしれない。

思い出してほしい、昨年の武蔵小杉の大騒動。50年、いや100年に一度の大雨だから、もう50年大丈夫だなんて考えている人はいないだろう。感染症だってそれと同じということだ。

放置プレイの結果

多忙もあり、また住居不動産業界がコロナ第二波で動きが鈍くなってることもあって、このブログも1か月間放置してしまった…という意味でのタイトルでは、実はない。

私が持ち家を売って分譲賃貸に入ったのが1年半ほど前なのだが、いわゆる一括査定に出したのは2018年末だった。実際に転居したあと、使わなかった仲介会社(まあ、ソニー不動産の「おうちダイレクト」を使ったから、一括査定した会社は売却には1つも使わなかったが)に、「売買成約したので、登録は削除してね」といちいち言わなかった。

すると、1年半以上たった今頃、「その後いかがですか」と電話がかかってくる。たまたま家にいたので出て、「もう他社で決め、電話番号は変わってないけど転居済み、登録を消してほしい」と話して終了する。これがこの1~2週間で何社もあった。示し合わせているはずはないが、どこも、今は物件の動きが鈍くノルマ達成のために、1年以上前の放置案件(これは、営業員が連絡を放置してきたという意味でもあるし、私が登録解除を放置したという意味でもある)を 掘り起こしはじめたということなのだろう。

とにかく、お疲れ様な話である。

東洋経済も認めた賃貸派の時代

東洋経済新報社が1年に1回発行している「都市データパック」という本がある。先日も新聞広告が出ていたが、この編集部が、様々な都市データを集計して「住みよい自治体ランキング」なるものを算出している。

私は、いわゆるランキング関係は眉唾だといつも思っている。実際、住みやすい・住みよい系ランキングは地方都市が高く出るが、かといって人口減少は進んでおり、結局、人々が惹かれないランキングになっている「ちぐはぐさ」が否めないからだ。

そんな問題はあるものの、このサイトで取り上げる理由が一つある。ランキング集計を始めた1993年からずっと集計に使われてきたある指標が今回から外されたと告知されたからだ。

それは「持家世帯比率」。東洋経済曰く、「人口減少や都市圏への人口集中などにより、現代では家を所有することが住みよさを表す要素にならないと判断」したそうだ。ランキング自体の信憑性はあるものの、この点そのものは時代に合った好判断だと考える。

2020年に家を買え、本当に今それ言う?

住まいサーフィンの沖さんの記事「コロナショックの中、1年以内に自宅を買っておかないとマズイ理由」。さすがにポジショントークが過ぎませんかね?

そりゃー、インフレが起きれば、不動産は貨幣価値に連動して名目価格は上がるから、借金棒引き効果はあるでしょうけど、戦後みたいなハイパーインフレ、ほんとに起きると思ってます?そんなん起きたら日本経済ズタズタだよね(まあ政府の借金棒引きにしたいならやるしかないけど)。インフレ期待で家を持てというのは、さすがにギャンブル入ってないかな…。

そもそも「当たり」の物件でないとインフレ関係なしに資産価値は時間とともにある程度落ちるわけだから、インフレ効果をある程度相殺する可能性もあるし、一方で家の維持費は結局インフレとともに値上げされるわけでしょ。災害などを含めて、やはり家を持つリスクはあると思うよ。

一戸建て賃貸が少なくて困る

現在私は分譲賃貸に住んでいるのだが、いわゆるオーナー留守宅を借りているので、退去期限が決まっている。次をギリギリに探すのも嫌だし、秋以降本格的なコロナ第2波とかが来てしまうと身動きがとりにくくなるので、早目に探し始めた。

今はマンションだが、次は戸建てもいいな、と思ったのだが、マンションに比べると戸建ては本当に賃貸の選択肢がない。戸建て=所有が前提、というのは本当に日本の困った慣習だ。

というかさ、これだけ空家問題で困ってるんだから、良質な空家をちょっとリフォームして賃貸市場に流せばいいんだよ。場合によっては修繕は借主の自己責任でやらせてもいいわけだし。

戸建て賃貸のニーズがない、と思っている人がいるなら、それは鶏と卵の関係ではないかと思うのだが。

大丈夫か、こういう物件

某不動産会社のチラシを目にする機会があった。

  • JR京浜東北線東神奈川駅徒歩14分(駅遠)
  • 築12年
  • 隠れ家賃(管理費+修繕積立金)36,200円/月
  • 38階建てタワマン35階、94㎡
  • 7,100万円(249万/坪)

固定資産税を含めた隠れ家賃だけで年60万。管理費・修繕積立は上がることはあっても下がることはない。パワーカップル+子ども世帯のうちはいいが、子どもが独立し親の年金収入が下がってきたころにはオーバースペックになる。その時売ろうとして、どれくらいの値段になるだろう。気になってしょうがない。特に駅遠のタワマンにどれだけ価値があるのだろうか。

以前の記事でも使ったこの写真に写り込んでるマンションだと思う。たぶん。

そういえば、横浜カジノ誘致から撤退する外資カジノ業者がいるそうだ。地元からすれば阻止へ一歩前進、なのかな?コロナで社会も一変したし、何とも言えないけど。

コロナ禍を受けて、持ち家、賃貸どっちがいいのか?

コロナ禍による経済変動で、収入が激減、あるいは完全に途絶えてしまっている人たちが増えている。事業用不動産を借りていて家賃が払えない事例が数多く報道されているが、居住用不動産の家賃が払えない例も当然かなりあるだろう。

さきほど、新型コロナウイルスの常識破壊【持ち家信仰の復活】という記事を見た。急な収入減に直面したとき、高い家賃を払っていると苦しいが、ローン返し済みの物件に住んでいれば多少の固定資産税だけで済む、だから持ち家信仰が復活するというような話であった。

もちろん、ローンを払っているなら家賃と同じで、 固定費になってしまうから意味がない。だからローンを組まない、あるいは早く完済できるような物件選びが大事になる。当然新築はダメで、郊外の空家・ゴーストタウンの中古物件を安く買いたたけばいいと主張されている。

しかし、マンションなら最低でも月2~3万かかるであろう管理費等が一戸建ての場合タダだというのは大きな誤解である。中古一戸建ては自分ですべての設備を管理しなければならない。ボロく生活に不便があっても構わず住み続ける、ということでないならやはり年に数十万は管理修繕コストがかかる。そしていずれ建て替えをしなければならなくなって、1000万円単位の投資がゼロ円になる日が来る(減価償却)。

そう考えると、生活(収入)スペックに合わせて、相当コストは下げられる賃貸のほうが絶対気楽だと思うけどな。

マンション売却系チラシが入らなくなったな

いま分譲賃貸に住んでるんだけど、ここ2週間ほど、不動産会社からの「売り求む」「販売中物件情報」チラシが入らなくなった。住み替え・引っ越しは不要不急なのかどうかわからないが、不動産業も低調であることは間違いなかろう。

普通に考えて、もしいま中古マンションの売却活動をしていて、現住の自宅物件であるならば、不特定多数の買主候補が来客する内覧なんてやりたくないだろう。逆に、中古マンションを探している側もわざわざ知らない人の家など訪問したくない。となれば、中古マンション仲介市場は開店休業状態となるわけだ。

オリンピックまでは不動産市況は大丈夫だ、とみんなが思っていた。私もそれを疑っていたわけではないが、ご縁があって1年前に物件を売却し、今は賃貸である。結果的には良かった。いま売却を試みていたらどうなっていただろう。

しかも私の場合、買い替え予定ではなかった。買い替え予定の人は今の状況はどうなのだろう。世の中では飲食、レジャー、エンタメ、イベント業界の苦境ばかりが強調されるが、自宅を売って資金を作り買い換えようとしている人は常にいるわけで、自宅売却が滞ると買い替え先の資金計画が狂ってしまう。

平時であれば値段をある程度下げれば売れるかもしれないが、今回は内覧自体が止まっている。こうなると値段を下げれば売れるという話でもない。そもそも買い手の側に経済的不安が出て、無理して中古マンションに手を出さずまだしばらく賃貸で様子を見よう、なんて人が増えていっそう中古売買相場が冷え込む、なんて悪循環も考えられる。

こうなると、新築マンションの購入にもキャンセルが出て、そっちの方にも影響が出かねない。まさに不動産経済不振の連鎖、悪循環。

切ない事例としては、3月頃に中古マンション売買契約が成立していて、引き渡しまで2か月ほどある間に、買い手の経済状況が一変し、ローンはOKなのに買い手が不安を持って手付放棄解除を求めるケースが考えられる。そういわれると、売り手は素直に手付を受け取るべきかなんとも…という感じではある。

いずれにせよ、コロナが何とかならないと、不動産業界もマジやばいよ!

老朽化マンション修繕積立金をチャラにする方法

分譲マンションが老朽化して修繕積立金が高くなる一方、住人が高齢化して年収が落ち滞納リスクが増えるのを避けるため、住宅金融支援機構が、不動産(マンションの部屋)を担保にして修繕積立金を融資する制度を導入しようとしているという記事が日経に載った。

実際はリバースモーゲージのような仕組みだと解説されていた。

まあそうだろうけど、結局銀行ばかりが得する仕組みじゃないんだろうか?マンションは資産になる、って言われて購入しても、最終的に(相続人に)二束三文しか残らなかったりするかもしれないんだよね。