老朽化マンション修繕積立金をチャラにする方法

分譲マンションが老朽化して修繕積立金が高くなる一方、住人が高齢化して年収が落ち滞納リスクが増えるのを避けるため、住宅金融支援機構が、不動産(マンションの部屋)を担保にして修繕積立金を融資する制度を導入しようとしているという記事が日経に載った。

実際はリバースモーゲージのような仕組みだと解説されていた。

まあそうだろうけど、結局銀行ばかりが得する仕組みじゃないんだろうか?マンションは資産になる、って言われて購入しても、最終的に(相続人に)二束三文しか残らなかったりするかもしれないんだよね。

コロナ禍が分譲マンション(特にタワマン)に及ぼす影響

不動産市況や都市・住宅政策についての鋭い分析で知られるオラガ総研の牧野知弘氏が鋭い寄稿をしている。

要点は、①オリンピックが延期されたとはいえ本当に1年後で済むのか微妙でHARUMI FLAGの分譲は大丈夫か。②晴海に限らず国内タワマンは外国人投資家や日本人パワーカップルも買っており、経済変動を受け売却が続出すると値崩れの恐れがある。③そもそもタワマンは3密の最たるもので、住居としての評判・価値が大きく落ちるかもしれない。④テレワークが浸透すると都心へのアクセスに関する評価も見直されるかもしれない。

といったあたり。どれも的を射ていてうなずくばかり。まあ、地震のことも含め、日本人は「のど元過ぎれば熱さ忘れる」人たちだからな…。私はもともと、コンクリートと鉄筋の塊(と、ちっちゃな土地)が8000万円もするのはおかしい、って考える人だったから当たり前に思うんだけど。

一方で、リアルにマンション住民の中でコロナ陽性者が出た出ないで起きる混乱を活写してくれたのが我らがやまもといちろう隊長のブログ記事。いやほんとに、無知というものは恐ろしい。

私個人も、かつて住んでいたマンションで理事長をやっていた関係で、住民にコロナ患者が出たときの管理組合への報告はどうなるのか、と知り合いから相談を受けたことがあるが、下手をすると住民が陽性になってしまうと事故物件を作り出し、そこに住み続けられなくなるかもと思うとぞっとする。もちろん陽性者差別や偏見はいけないのだけれど、マーケットや人心を縛ることは難しい。いや、それならばもう「集団免疫」のほうがいいのでは、という議論になりかねないな。

横浜ネタでBuzzってわかったこと

一つ前にエントリーしてる、住みたい街ランキングNo.1横浜をdisっていると解釈される記事へのヤフーニュースコメントやツイッターでの反応を見て思うことを書いてみる。

学歴モノと地域モノは、個人のアイデンティティに関わるネタなので、マウンティングと無縁ではない。自分と関係ないネタには無関心である一方、自分のアイデンティティに関係して、特にくすぐられるネタには好意的に反応し、脅かされるネタには激しく反論する。

「内容が糞過ぎるわ」というツイートまであるが、これは最大限の賛辞と受け留めたい。そりゃあ、横浜推しの人ならそう書きたくなるだろうし。

芸術活動のように、評価する人と関心のない人の2つに分かれるものと違い、言論活動では、何かを主張する以上、どうしても賛否が分かれ、反論に晒されることは仕方がないのだろう。書き手としては、各読み手に認知バイアスはあるし、記事を読んだ第一印象で好き勝手書いてくると割り切って個々の反応を気にしないようにしないと、有意な論点を提示することはできないということは改めて認識した。

今回の露出で、新たな媒体からアクセスもいただいたし、関心を持っていただいていることはありがたいものである。

住みたい街ランキングNo.1横浜を論評する記事を書きました

講談社の現代ビジネス、そしてヤフーニュースにも転載。ヤフーニュースのコメントなんて、これまで武蔵小杉の件を書いた時ですら10もいかなかったのに、今日は200件近いコメントがついた。ほとんど批判ばかりだろうが。

という話をツイートしようとしたのだが、昨晩から調子が悪くツイートできない。仕方なくここに記録を残すことにした。

中古マンション売却と民法改正

この4月に、民法が大改正され、瑕疵担保責任が契約不適合責任というものに変わることになっている。細かい話はともかく、一般論(特約を結ばない場合)としては、これまでより売主の責任が重くなることは間違いないようだ。

そんなこともあり、不動産を売るなら民法改正までに!と煽る「売り物件求む」チラシを見たことがあるが、最近はもはや間に合わなくなったとみて、民法改正後もうちに頼んでもらえれば安心ですよ!という路線に舵を切ったようだ。

先日うちに入っていたチラシでいうと、売却物件の設備を事前に点検してくれるほか、物件の引き渡し後一定期間内に故障等が起きたときの売主負担補修費を補てんする仕組みを導入しているので、ぜひうちに仲介をお任せください、という話だった。

そこだけ聞くとすごく魅力的でぜひ、と思いそうになるのだが、 私は個人的に、この民法改正を使って不動産売買を煽るのはピントが外れていると思っている。

ちょっと考えれば、これは差別化が難しい仲介業者間での売主獲得競争(「専任媒介」の取り合い)のための施策だとわかるからだ。ある業者の場合、10万円程度を上限に補修代金を負担するというもののようだが、業者からすれば、一定の条件に当てはまったときだけ仲介手数料を割り引く(還元する)と言っているのに等しい。給排水の事故の時だけ数百万の補償がされることになっているが、これはほぼ築年数で決まってくるし、危ない物件ならそんな仕組みでケアしなくても買主のリフォーム、リノベの中で処理することが多いと思う。

私が旧制度下でマンションを売った時に思ったのだが、築年数が建っているマンションの場合、売却前に売主がリフォームしていなければ、水回りを中心にかなりの設備を買主がリフォームすることが前提。ボロい設備で買わされるからその分、安く買いたたくのではないかという話は措いておき(業者の直接買い取りでない限り、個人間取引では坪単価でみてしまうのでそうそうない)、リフォーム前提であれば、どうせ住み始める前に多くの設備は取り換えてしまうので瑕疵担保云々なんて関係ないことも多いのだ。

私が現代ビジネスで体験談を連載している、ヤフー&SRE不動産の「おうちダイレクト(セルフ売却)」のように売主側仲介業者がいない取引の場合、売主が過度な負担を負いかねないから危ない!だからやっぱりプロ業者に任せよう、という論調が出てくることが予想されるが、まさにどこまで「正しく恐れるべきか」の程度問題のような気がする。

私の現時点の予想では、

民法は変わるけど、特約で効果を除外できる「任意規定」であり、変わった法律そのままのルールで取引に適用する人ばかりではないから、売主は極度に恐れる必要はなく、ただちに問題が顕在化することはなさそう

だと思う。

三宮にいろいろなものが吸い込まれていく神戸市

先日、十三の話を書いたが、主たる目的地は実は神戸だった。神戸に仕事があって久々に顔を出したのだ。タワーマンション禁止や相次ぐストリートピアノ導入などでも気を吐いている神戸ではあるが、明石市に人口を奪われているとの指摘もあるように最近の退潮は著しい。

久々に行ってみて思うのが、三宮駅付近への集中が強まっているのかな、という印象である。東京一極集中が叫ばれて久しいが、福岡県は (九州全体でも) 福岡市への集中が進んでるように、そのエリアの中核に人も物も金も集まっている。

実は仕事のメインは、「神戸」(高速神戸、JR神戸、地下鉄大倉山)エリアだったのだが、デュオ神戸はともかく、神戸高速鉄道の駅上の地下街「メトロ神戸」の惨憺たる状況。いや、昭和的な良いムードは出てるんだけど、シャッター地下街…。

せっかく神戸に出張したので、神戸牛ステーキでもと思い、ネットでお勧めの店を検索すると、出てくるのは三宮ばかり。しかも地代の影響もあるのだろう、高い店ばかりだった。まあそりゃそうでしょうけど。でも、もともとの中心地だったはずの新開地とか神戸には店はないのかね?

最近の世の中は、とにかく検索、そのおすすめ結果に従って行動するのが効率的みたいな風潮だけど、なんか癪である。私はそういうのに抗いたい人間なので、あえて神戸エリアで探してみたら、何とか見つかった。

ここで名前は挙げないが、地元の名店なのか、観光客らしき人は見当たらなかった。(なお、行ったのは25日なので、関西でコロナによる影響が出る寸前だった)

ここで3年ほど前のあるCMを思い出した。映画「君の名は。」とタイアップしていたやつだが、

「検索より探索」

まさにこれである。

大阪版「吉祥寺だけが住みたい街ですか?」

今日、所用があって大阪の十三に滞在しているのだが(私はこの町のゴミゴミ感が嫌いではない)、せっかくなので十三について調べてみた。

まあ十三っていうと、関西圏でのイメージは、梅田に近く、しかも阪急のおかげで京都・神戸・宝塚にも一本。新大阪や伊丹にも近いという交通の要衝。そこそこオフィスもあって飲食宴会需要も満たせ、かつ商店街も充実した庶民の町。一方で、歓楽街でもあるので風紀の問題もないではない。

地元随一の公立進学校、北野高校があるから文教地区の一面はあるにせよ、成人が一人暮らしで (特に女性が) 住むにはちょっと…という反応になりやすい駅だ。ところが、それは風評であり、実際には治安も悪くなくとても住みやすいみたいである。

というのも、関西版「西北(西宮北口)だけが住みたい駅ですか?」とばかりに十三をお勧め、みたいな話を、十三に立地する「花沢不動産」さんが行ってるんですよ。

この会社、名前からして(創業者は花沢さんじゃないので)、サザエさん臭がするところからして独特な会社のようですが、仲介手数料0円を掲げてやっているあたり、どうやって稼いでるの?と思ってしまうスーパーベンチャー。

まあ、貸し手・売り手から広告料かコンサルフィーを取るのかな?とは思いますが、とにかくすごい会社のようです。

がんばれ!十三!

住みたいまちNo.1横浜に「分断」の悲劇

横浜が荒れている。2年連続住みたいまちランキング首位を獲って順風満帆なはずのあのまちが、である。そう、カジノで揉めているのだ。

最近、横浜市内を歩くと、とにかく「カジノは要らない」といったポスターを見る。ギャンブル依存症が気になるとか、横浜の品位にあわないとか、あるいは観光客が殺到して観光公害が起きるとか、理由は様々であろう。

一方で賛成派は、横浜市に活力と財源を生み出すためにはIRは必須だと説いている。先日の老水道管の噴き出し映像に度肝を抜かれた人も多いだろう。あれは横浜市の出来事である。人口減少が間近に迫った巨大都市は、すでにインフラ改修投資が追い付かなくなっているのだ。IR誘致はそのために必要な社会的犠牲として認めてくれい!というのが本音なのかもしれない。

もっとも最近は、例の事件の影響もあってIR賛成派はカジノを強調しなくなっているようだ。しかし、カジノなしのIRは運営業者的にはありえないはずで、一種の二枚舌のようにも思える。

それはともかく、最も問題なのは両者に歩み寄りの余地はなさそうだという点である。 繰り返すが、そもそもカジノ抜きIRは採算面で厳しい。そこを強行すれば失敗し行政の重荷になる可能性が高い。かといってこのまま行政主導でカジノ誘致を進めた場合、 日本最大の人口を抱え、国内の諸都市のリーダー的存在である横浜市が、真っ二つに分断されてしまう危険がある。

まさに、トランプが分断したアメリカ、というのと同じ文脈である。

個人的には、カジノなんかよりずっとハードルが低く手軽なギャンブルが全国にあふれている日本で、カジノが来るからって何をいまさらギャンブル依存症だよ、という気がしてならない(既存ギャンブル業界が黒船出現とばかりに反発するならわかるのだが、そうでもない)。

みなとみらいエリアと言えば、成人式振袖詐欺を起こした「はれのひ」社長も住んでいたと噂のあったタワマン群があるのを皆さんはご存知だろうか。タワマンっていうと東京ベイエリアと武蔵小杉ばかりが有名だが、みなとみらいをはじめとする横浜ベイエリアもけっこうな林立地帯。もしかすると小杉より多いんじゃないのか?

パシフィコ横浜に寄り添うように立ち並ぶ高層マンション群。一番右手奥は京急「神奈川」駅最寄りのツインタワーだろうな。むかし汐留あたりで高層ビルが海風を妨げる「東京ウォール」と言われたが、まさに「横浜ウォール」だろ。
パシフィコ付近で撮影。この建物の密接度合い、東京ベイエリアや武蔵小杉の比じゃない。バルコニーからの眺望が、隣のマンションだらけだよ。これじゃ。当然、そんな眺望写真を中古物件売り出しで載せるバカはいないので、白日のもとには晒されないわけだが。

横浜市役所移転先エリアの分譲で、販売価格がめっちゃ高かったザ・タワー横浜北仲とかも、カジノ風評で資産価値はどうなるのか、結構気になりますな。投資目的だろうと、20年後には値崩れ(or隠れ家賃支出で足が出ること)間違いない物件なので、築浅売り抜けを前提としない限り買っちゃダメな物件だと思いますがね。

そもそも、こういう合築は、管理組合というかの意思統一が難しいので、絶対トラブルになる。くわばらくわばら。

知らなかったではすまされない不動産オーナーの責任

ボロボロの空家が崩落して隣家に被害が出た場合の責任は誰にあるのか、もちろん空家の持ち主だ、なんて議論があるけれども、現役バリバリで居住者が多数いるマンションが隣地に迷惑をかけた場合、マンション所有者が責任を負わなければならないということを当の所有者は意識しているのだろうか。

そんなことを思わせる事案が、神奈川県逗子市で起きたこの事故

具体的に言うと、斜面地の上方にたつマンションがあって、あるとき地層の風化からその斜面地が崩落して不幸にして死者が出たケースだ。こういうのってよく行政の責任追及にこぶしを振り上げやすいのだが、完全に民地だとせいぜい行政指導レベルで行政の責任は問いにくかったりする。つまり責任追及は民事関係となる。

で、マンション住民としてはこういう話で損害賠償請求でもされようものなら本当に根耳に水であろう。普通はそんなところまで注意を払うわけがないのだ。

やっぱりマンションなんて所有しなくてよかった。

渋谷と恵比寿が、「新大阪」になった日~当地の物件価値は今後どうなる?

「新大阪」と聞くと、首都圏の人は、東海道(山陽)新幹線の駅というイメージしかないのではないか。一応オフィス街でもあるので、新大阪にあるオフィスに出張したり、あるいは近隣ホテルに宿泊したこともある人もいるだろう。しかしほとんどの人は降りずに在来線か地下鉄に乗り換えるので、新大阪駅界隈を歩いたことがある人は、駅の認知度に比べると極めて少ないのではないかと思う。

関西出身の私は、今は首都圏生活だが、以前もこれまでも、乗換駅としてはもちろんだし、近隣にも用事があってそれなりに土地勘がある。新大阪はただの新幹線の駅ではなく、新幹線と航空機がニアミスする場、という意味もあると思っている。

新大阪を歩いていると驚くのが、伊丹空港に着陸間際の飛行機が割とすぐ上を(あまり高くない高度で)飛んでいることだ。キョリ測で測ってみると、駅から伊丹空港の滑走路の近いほうの端まで約6km。離着陸時の航空機って新幹線くらいの速度のはずだから、この程度しか離れてなければ、相当高度が下がっている必要がある。オフィス街でもある新大阪駅周辺に梅田(大阪駅前)ほど高層ビルがないのはそれが理由で、新大阪発展を阻害する理由にもなったという(新横浜と異なり、私鉄(阪急)の直通・延伸計画はとん挫したままとなってしまった)。

で、タイトルにある「渋谷」「恵比寿」が「新大阪」に、とはまさにこのこと。昨日、渋谷に出かける用事があって、おお、これが渋谷ストリームか、東横線跡地と渋谷川もきれいに整備されたな~、やはり賃貸でいいのでこの町に住みたいなとコミック「吉祥寺だけが住みたいまちですか?」を思い返しながら、などと恵比寿まで気分よく歩いていると、

むむ?飛行機が飛んでいる。

これが噂の羽田着陸用新コースってやつか?機影があまりに大きい。高さは違うと思うので、新大阪ほどではないはずだが、見慣れないだけにびっくりしたのだ。しかも、テスト飛行じゃなかったっけ?5分に1機は来る。多い。

念のため、飛行機の高度を調べてみると、こんなサイトが見つかった。空港までの距離だけで単純に比較すると、新大阪と大井町あたりが同じ高度のようだ。(恵比寿付近は高度約610m、大井町付近は約305mとのこと)

明治通り沿いを歩けば車の喧騒もあるのでさほどでもないかと思ったが、それでも機影が大きい分、やはり騒音もある。慣れるのかもしれないが、でも、こんな風景をこの地元の住民は想定していただろうか。

私はあわてて、恵比寿ガーデンプレイスタワーに上り、少しは高い所(地上高約150m)から撮影を試みた。夕闇でぼやけているが、肉眼だと機影はより大きく感じられる。飛行ルートは微妙に左右にずれるので、東寄りを飛ぶ機体もある。まさに麻布、広尾付近をかすめて飛んでいるわけだ。

恵比寿から代官山・池尻大橋方面を望む。
右端の高層ビルが渋谷駅前の高層ビル群だろう。

城南地区の高級住宅街の資産価値下落まで噂された本件、こうした環境変化もまた持ち家のリスクなんじゃないだろうか。